CRE հիմունքներ. Տարբերությունը REIT- ների և անշարժ գույքի հավաքագրման միջև

Նշում. Ժամանակակից առևտրային անշարժ գույքի ներդրումների վերաբերյալ այս ուսումնական շարքը առաջին անգամ հայտնվեց EquityMultiple բլոգում: Խնդրում ենք ստուգել այնտեղ ՝ այս շարքի թարմացումների և լրացումների համար:

Առևտրային անշարժ գույքը վաղուց դարձել է ներդրողների բարդ պորտֆելների առանձնահատկությունը: Պատճառներն ակնհայտ են. ԱՄՆ անշարժ գույքի վերադարձը պատմականորեն գերազանցել է ֆոնդային բորսային շուկան, իսկ անշարժ գույքն առաջարկում է մի շարք անուղղակի օգուտներ, ներառյալ պորտֆոլիոյի դիվերսիֆիկացիան ՝ սղաճի դեմ թիրախ ապահովելը և շոշափելի ակտիվի ներդրման կայունությունը: Անշարժ գույքի ներդրումների ծավալները արտացոլում են ներդրողների ախորժակը ակտիվի դասի համար: Անցած երեք օրացուցային տարիներից յուրաքանչյուրում (2014–2016) ԱՄՆ-ում ավարտվել են ավելի քան 300 միլիարդ դոլար առևտրային անշարժ գույքի գործարքներ *

Չնայած այս անհավատալի գործարքի ծավալին, առևտրային անշարժ գույքի ներդրումների հնարավորությունները վաղուց արդեն համեմատաբար դժվար են մուտք գործել: Ներդրողները պատմականորեն ունեցել են երեք տարբերակ.

Չնայած այս պողոտաներից յուրաքանչյուրը ունի կողմ և դեմ, սույն հոդվածը կենտրոնանում է REIT- ների միջոցով ներդրումների հետ կապված խնդիրների և զարգացող այլընտրանքի միջոցով ներդրումների համեմատական ​​օգուտների վրա `առցանց ներդրումային շուկաներում, կամ, ինչպես դուք հավանաբար լսել եք դրանք, անշարժ գույքի հավաքագրման հարթակներ: .

REIT- ները առաջարկում են հեշտությամբ օգտվել կենտրոնականորեն շահագործվող անշարժ գույքի պորտֆելներից, ինչը նրանց դարձնում է հանրաճանաչ ընտրություն այն ներդրողների համար, ովքեր փնտրում են անշարժ գույքի ազդեցություն, բայց ուղղակի ներդրում չունեն և չեն ցանկանում ներդրումներ կատարել մասնավոր բաժնային ֆոնդերի կողմից պահանջվող բարձր նվազագույն գումարը: REIT- ի եկամտաբերությունները նույնպես ծանրակշիռ են, մասնավորապես ներկայիս ցածր տոկոսադրույքների պայմաններում:

REIT- ի հարաբերակցությունը հանրային շուկաներին

Չնայած ընդհանուր կայուն եկամուտներին, պետական ​​REIT- ները բնութագրվում են երբեմն ծայրահեղ շուկայի անկայունությամբ: 2010 թ., Երբ հանրային REIT- ները ցնցեցին հետևանքները անկման անկմանը, տարեկան եկամուտները տատանվում էին մինչև 27,5%, բայց 2013-ին, ԱՄՆ-ի անշարժ գույքի շուկայի բուռն աճով, վերադարձը նվազեց մինչև 3.2%: Փոխարենը սերտորեն փոխկապակցված լինելով հիմքում ընկած անշարժ գույքի արժեքի հետ, անկումը ցույց տվեց, որ իրականում REIT- ը խիստ փոխկապակցված է հանրային շուկաների հետ: Այս հարաբերակցությունը ենթադրում է անշարժ գույքի ներդրման այլ ձևերի դիվերսիֆիկացիան և սղաճը պաշտպանող առավելությունները: Անշարժ գույքի ոլորտում ներդրումները ցույց են տալիս ցածր փոխկապակցվածություն պետական ​​պարտքի և բաժնային շուկաների միջև (-0.03-ից մինչև +0.25-ի սահմաններում) և, այդպիսով, ունեն ուժեղ դիվերսիֆիկացման առավելություններ պորտֆելներում, որոնք ունեն նաև բաժնետոմսեր և պարտատոմսեր:

Կապը հանրային շուկաների հետ

Մասնավոր REIT- ները առաջարկում են մեկուսացում պետական ​​շուկաների անկայունությունից, բայց դրանք նշվում են բարձր վճարների և, երբեմն ՝ թափանցիկության պակասի հետ: Ոչ առևտրային REIT- ները ունեն առջևի վերջի վճարներ 12-15% -ով և կարող են ունենալ լրացուցիչ ընթացիկ կամ ելակետային վճարներ: Չնայած այս վճարային բեռներին, և
հաշվապահական սկանդալ, որը վերջերս ցնցեց ARCP- ը ՝ աշխարհի ամենամեծ REIT- ը, փող է լցվել այդ մեքենաների մեջ: 2013 թ.-ին մասնավորեցման արդյունքում REIT– ները հավաքեցին ռեկորդային 19,2 միլիարդ դոլար: 2014-ին այդ թիվը հասել է 15 միլիարդ դոլարի ՝ քննադատության ավելացման և անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելու կենսունակ այլընտրանքների աճի պայմաններում:

Ուղիղ առցանց կամ «Crowdfunded» անշարժ գույքի ներդրումներ

Անշարժ գույքի ուղղակի ներդրումները, ինչպես EquityMultiple- ի և ներդրումային այլ շուկաների կողմից առաջարկվող ներդրումները, չունեն շուկայի անկայունություն `կապված պետական ​​REIT- ների կամ մասնավոր REIT- ի ծանրաբեռնված վճարների հետ: NCREIF- ի ինդեքսը, որը հետևում է մասնավոր ներդրումների առևտրային անշարժ գույքի շատ մեծ լողավազանին, տալիս է իմաստ, թե որքան շահավետ է եղել ոլորտը: 2008-ից և 2009 թվականից, բացառությամբ բացառությամբ, տարեկան եկամուտները 2004 թվականից ի վեր յուրաքանչյուր տարի բարձրացել են 10% -ից և կազմել են գրեթե 19%: Անշարժ գույքի ներդրումների շուկաների միջոցով առաջարկվող եկամուտները մեծապես տարբեր կլինեն ՝ կախված հիմքում ընկած ակտիվից, բիզնես պլանի ռիսկային պրոֆիլից և ներդրման կառուցվածքից:

Միջին տարեկան եկամուտներ, NCREIF ինդեքս **

Բազմաթիվ ներդրումների համար սովորական նպատակային վերադարձը. 8–20%

Երկար վարձակալության հիմնական վարձակալների գծով կայուն դրամական միջոցների հոսքը կարող է ավելի շատ եկամտաբերություն առաջացնել ռիսկերի ճշգրտված պարտատոմսի հետ, մինչդեռ արժեքի ավելացման և հիմնավորված զարգացման նախագծերը առաջարկում են շատ ավելի բարձր եկամուտներ ՝ իրենց զգալիորեն տարբեր ռիսկի պրոֆիլի պատճառով: Ներդրումային շուկաների հզորության մի մասն այն է, որ նրանք թույլ են տալիս բարդ ներդրողներին ինքնուրույն որոշում կայացնել այն մասին, թե ինչ ակտիվներ են իրենց պորտֆելի համար ճիշտ: REIT- ներին կանգնած են սահմանափակումներ այն հարցում, թե ինչպես և ինչի վրա կարող են ներդրումներ կատարել ՝ թե՛ իրենց չափի, թե՛ կառուցվածքի շնորհիվ: Չնայած ներդրողները կարող են իմանալ REIT- ի ռազմավարությունը, նրանք ընդհանուր առմամբ գաղտնի չեն լինի որևէ հատուկ ներդրումային որոշում կայացնելու համար:

Եզրակացություն

Վերջաբանն այն է, որ ձեր պորտֆելը կարող է տեղ ունենալ ինչպես REIT- ների, այնպես էլ շուկայի ներդրումների համար, քանի որ դրանք ծառայում են տարբեր նպատակների: REIT- ներն առաջարկում են կայուն եկամուտներ երկարաժամկետ հատվածում, ներդրումների հեշտությունը և իրացվելիության աստիճանը, բայց անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելու որոշ առավելություններ մեղմվում են հենց այդ իրացվելիությամբ: Անշարժ գույքի ներդրումների շուկաները ձեզ հնարավորություն են տալիս գտնել ձեր նպատակներին համապատասխան անշարժ գույքի ներդրումային հնարավորություն, անկախ նրանից, թե դուք փնտրում եք կայուն կանխիկ գործարքներ `դիվերսիֆիկացման համար, կամ ավելացնելու արժեքի գործարք` եկամտի բարձրացման պորտֆոլիոյի հնարավորության հետ: Սա էական նորարարություն է անշարժ գույքի ներդրումների մեջ ՝ արդիականացնելով անցանց գործընթացը ՝ այն առցանց բերելով:

Հաջորդը >>> Առևտրային անշարժ գույքի ակտիվների տեսակները

Նշում. Չնայած, որ անշարժ գույքի խոշոր նախագծերին մասնակցող անհատ ներդրողների հայեցակարգը հաճախ կոչվում է որպես «անշարժ գույքի հավաքագրում», տերմինը օրինականորեն նշանակում է «ԱՇԽԱՏԱՆՔՆԵՐ» օրենքի 3-րդ գլխի զբաղվածություն, ինչը հնարավորություն է տալիս ակտիվների շուկայահանումը ոչ հավատարմագրված ներդրողներին: Այսպիսով, EQUITYMULTIPLE- ը տեխնիկապես ոչ թե հավաքագրման հարթակ է, այլ հավատարմագրված ներդրողների համար ներդրումային հարթակ է:

* https: //www.rcanalytics.com/us-capital-trends-2016-year-in-review/

** https: //www.ncreif.org/data-products/property/